土地・建物・設備の内訳

不動産を購入すると購入価格の合計だけではなく、
「土地」
「建物」
「躯体と設備」
の金額の内訳を求められることがしばしばあります。
(主に確定申告系の時)
その時に売買契約書を見て、書いてあるのであれば問題ないのですが、書いていない場合に途方に暮れることがあるので、そんな時の計算方法です。

内訳を出す順番としては
「建物の価格」を最初にだして、そこから「土地」や「躯体と設備」をだすとやりやすいです。

建物価格を出す方法は2つ

・固定資産税評価額を使って計算する。
・消費税から建物価格を計算する。

消費税から建物価格を計算

今回の物件を業者(個人ではない)から購入している場合は消費税がかかります。
(※個人から購入している場合は、消費税がかからないので、この方法は諦めてください。)
消費税は建物部分にはかかるのですが、土地にはかからないのです。
記載されている消費税は建物部分だけに計算されていることになります。
そのため消費税から割り戻せば、でてきた金額は建物部分の価格、ということになるのです。

【計算例】
マンション価格3000万円(うち消費税が200万円)と書かれていた場合。
消費税200万円÷10%(消費税率)をすると2000万円になります。
つまり建物価格は2000万円ということです。

固定資産税評価額を使って計算

固定資産税評価額から、土地と建物の割合を知ることができます。
毎年4月~5月に各市町村や都主税局から届く「固定資産税納税通知書・課税明細書」に記載がされています。
手元に無いという人は役所や都税事務所で「固定資産公課証明書」をもらいましょう。これなどの書類に土地と建物、それぞれの評価額が記載されていますのでその割合で物件価格を分ければ良いのです。

【計算例】
売買契約書には売買金額3000万円と記載あり。
固定資産税評価額は土地の金額は100万円、建物の金額は300万円だとしたら
売買金額3000万円×建物評価額300万円÷(土地100万円+建物300万円)
これで計算すると2250万円となります。つまり建物部分は2250万円ということになります。

土地の価格

上記の方法で建物の価格がわかれば、簡単です。
物件価格から建物価格を引いて、出てきた金額が土地の価格です。

躯体(設備)の価格

減価償却などの場面だと、建物価格を更に「躯体」と「設備」に分ける必要があります。
他の場面でも求められる時があるかもしれませんから、必要になったら下記を読んでください。

躯体とは…床とか壁など建物自体のこと。
設備とは…最初から付いている電気設備、給排水設備、ガス設備、ボイラー設備などのこと。

分ける方法は3つあります。

・「譲渡対価証明書」などで躯体と設備の金額を確認。
・不動産会社に聞く。
・一般的な割合で分けてしまう。(躯体70%、設備30%が一般的)

結構、ザックリしているかもしれません。

まとめ

最初から分けて書いてくれてば良いのですけどね。
まぁこれで計算して頑張ってみてください。

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