【やさしく解説!】投資用マンションの確定申告

優しく解説!投資用不動産の確定申告

投資用不動産は賛否あるものの、個人的に私は好きです。

FP相談の依頼内容の半分ぐらいは、投資用不動産についてだったりするぐらい、最近はメジャーな運用商品になってきましたね。

ただ、ローン審査も厳しくなってきましたので、私のような個人事業主には敷居が高くなってきました・・・残念。

ところで、投資用不動産を購入した後に必ずくる試練が、確定申告ですね。

そもそも、投資用不動産を購入できる人は、一般的には投資用のローンが通る人。
(家だけど住宅ローンじゃないんですよ)

一般的に投資用ローンが通る人は、正社員で働いている人です。

そして、正社員で働いている人は、普段、確定申告はしません。
(会社がやってくれますからね)

だから、はじめて投資用不動産を購入した人のほとんどが、初確定申告!となるわけです。

何室か持っていれば税理士さんにお願いしようかなって思うかもしれないですけど、1室だけで早速税理士さんに!とはならないんですよね・・・実際。

ここの相談はやっぱり多いですね。

ってことで・・・。

今回は、投資用不動産を購入した人のための確定申告方法!について、やさしく説明していきたいと思います!

準備をしていこう!

作成開始

まずは、こちらのページに飛んで、下記の画面のような作成開始のところまで進んでください!

提出方法や書類の種類の選ぶ

提出方法を選ぶ

決算書・収支内訳書の提出方法の選択

このページに来る前にも選んだような気がするのですが・・・。

ここでも再度提出方法を確認されます。

私はいつも「印刷して郵送等で提出する」を選んでいます。

なので、このサイトもそのの流れで説明しています。

もしかしたら「e-Taxで送信」を選んだ人からすると、

「あれ?私のページと違う!」

ってなるかもしれません。それは・・・ごめんなさい。

でも、あまり変わらないと思います!

青色か白色かを選ぶ

作成する決算書・収支内訳書の選択

作成する決算書・収支内訳書を選びます。

青色申告者なら一番上。
白色申告者なら真ん中。

一番下の現金主義は・・・いつか説明しますね。
(今回は無視しちゃってください!)

税務署に青色申告の申請を出しに行ってないという人は、白色申告者だと考えて良いです。

青色申告と白色申告ってなに?
って人はこちらで説明していますので、読んでみてくださいね。

書類の種類を選ぶ

青色の人も、白色の人も、「不動産所得用」を選んでください。

収支内訳書不動産所得用
白色申告用のページ
青色申告決算書不動産所得用
青色申告用のページ

情報を入力していく

ここから先は、自分の状況を入力していくかたちになります。

必要な書類ですが・・・。

とりあえず、不動産購入した際にもらった書類系を、全部かきあつめてパソコンの横あたりに置いておきましょう。

だいたい、そこに全部必要な情報は書いてあります。

もし、情報が無かったとしても途中で保存できるので、進んじゃってください!

賃貸料の入力

収支内訳書賃貸料
白色申告者ページ
損益計算書賃貸料
青色申告者ページ

「賃貸料」という文字を押しましょう。

そのまま「新規に不動産所得の収入を入力」 も押します。

1~6を入力していく

賃貸料の項目

上の画像のように入力していってください。

ちなみに、新築マンションを買った人なんかだと、

「サブリース」とか、

「35年一括借り上げ」とか、

家賃が保障されるような安心契約付けている人、いると思います。

その場合だと、4~6について、どこにも書かれてないんですよね~。

不動産会社の人や税務署の人に聞いたら、とりあえず空白で良いらしい。

空白が正解か?って言われると、多分そうじゃないんだけど。

確定申告って、結構こんな感じで、空白を良しとしているわけじゃないものの、問題にならないことが多い気がします。

だから、性格的に、しっかり埋めたい!

って人は、サブリースとかの契約をしている会社に、連絡して教えてもらうと良いです。

私は何の未練もなく、空白で進んでいきますー。

貸付面積

貸付面積

シンプルに部屋の面積のことです。

貸付面積は、登記事項証明書と売買契約書に書いてあります。

なんですけど・・・。

登記事項証明書と売買契約書に書いてある面積の数字が違うってことが、結構多いんです。

本当ややこしいですよね。

同じ部屋なんだから、数字一緒にすればいいのに・・・。

まぁ、こんな時は「登記事項証明書」の数字を書くことになっています。

賃貸料

賃貸料

月額と年額があると思うんですけど、年額の方に入力しますよー。

月額は空白で良し。

なんか、年の途中で家賃の金額を変えた場合に月額の方に入力するそうです。

年額の方に1年で受け取った賃料の総額を入力します。

サブリースや家賃保証を付けている方というのは、家賃の10%ぐらいを手数料として引かれていると思います。

おそらく、引かれた後の金額が振り込まれているはずです。

ここでは、引かれた後の金額を入力するようにしてください!

礼金等

礼金等

その年に受け取った、礼金や更新料を入力します。

その他の収入

その他の収入

「名義書換料」のところには名義書換料を入力します。
そのまま・・・。笑

「その他」のところなんですが、 光熱費、承諾料、頭金あたりが入力されることが多いですね。

入力内容の基準なんですが、返金不要の金額を入力します。

わかりずらいですねー。

例えば・・・敷金や保証金。

この2つは 退去する時に、問題なければ返すことになっているので、オーナーのお金じゃないんですよ。

だから入力しません。

預り金の年末残高

預り金の年末残高

じゃあ、返金しなきゃいけない金額って、どうしたら良いの?

それを入力するのが、ここ「預り金の年末残高」です。

ここが、他の入力場所と違う点が1つ。

その年までに預かった金額を全て入力するってことです。

確定申告なので、基本的には、その年に動いた金額を入力するのですが、

預り金だけは、その年までに預かった総額を入力するので覚えておいてくださいね。

ここまでで、賃貸料は入力終了です。

さっきは空白だったページに、自分が入力した内容が反映されています!

不動産所得の収入の内訳の入力

下記のページにも数字が反映されていますね!

収支内訳書賃貸料
白色申告者用ページ
損益計算書賃貸料
青色申告者用ページ

経費の入力

ここからは、「経費」の入力をしていきます。

収入だけで終わらせてしまうと、全部利益という扱いになってしまいます!

なので、

「いやいや、この収入をもらうために、私はこんだけお金かけたんだよ!」

と報告するんですね。

青色申告者と白色申告者で、項目入力の順番が若干違いますが、内容は同じなので焦らず埋めていってください。

租税公課

租税公課

要は税金関係のことです。

例えば、固定資産税(毎年ある)、都市計画税(毎年ある)、登録免許税(購入・売却時のみ)、不動産取得税 (購入・売却時のみ) 契約書印紙代 (購入・売却時のみ) ですかね。

本年中に支払った合計を入力していきます。

損害保険料

損害保険料

火災保険料、地震保険料の本年中の合計を入力します。

火災保険とかって、10年分まとめて払っちゃうことが多いのですが、その場合は、10年で割って1年分を入力してくださいね。

修繕費

修繕費

部屋の何かが故障したり、壁紙張り替えたり、そういう費用がかかった時に入力します。

例えば、修繕積立基金、修繕積立準備金、修繕積立一時金、管理基金 、修繕費と言われるものは、

全てこちらに入力します!

ちなみに、修繕費には減価償却があるので、入力する前にこちらを確認してくださいね。

住所がわからなかったら空白で進んじゃう人が多いです。

減価償却費

投資用不動産の確定申告って言ったら、減価償却!

ってぐらい、今回の一番のポイントです!

減価償却っていうのは・・・話すと長くなるので、こちらで説明してます!

ちょっと大変ですけど・・・頑張って入力していきましょう!

減価償却資産の種類等
減価償却資産の細目

1と2は画像の通りです。

減価償却資産の名称

3は物件名を入力します。

〇〇レジデンスⅡとか、リバーサイド〇〇とか、そういう名前ですね。

面積又は数量
取得年月

4と5は全部事項証明書に書いてある数字を入力します。

取得価額

6の取得価額が、まぁややこしいんですよ。

理解しちゃえば割と単純なんですけど・・・。

ここは私も、文章を練りに練りに練りまくったんですけど・・・。
どうしてもわからなかったら、こちらから気軽に質問してください!

とは言え・・・

ここで理解してもらえたら、それが一番早いので、とりあえず読んでみてください。

まず、1つめのポイント!
減価償却できるのは、建物部分だけってこと。

土地は減価償却できないんです。

ってことは・・・

そう。ここに土地の部分の取得価格は入力しないのです。

さらに、さらに。2つめのポイント!
建物の取得価格は建物本体(躯体)と設備で分ける!

減価償却って、何年かに分けて経費精算するってものじゃないですか。

ここの「何年か」って年数は、

〇〇なら何年!△△なら何年!って、ルールが決められているんですね。

建物本体(躯体)と設備の年数が、同じ年数なら分けなくていいんですけど・・・まぁ違うんですよね。

建物本体は鉄筋コンクリートなら47年。
(木造は22年)

設備は15年。

だから、ここの減価償却の項目は2回入力することになります。

建物本体(躯体)と設備それぞれ入力するから。

まずどちらかを入力して一番下まで進んだら、

もう一件入力するを選んで、残りのどちらかの入力をするっていう流れになります。

では取得価格を分けていきます。

購入する時って、全て合計されている物件価格しか聞かなくないですか?

購入する時に、

「この金額のうちの2000万円は設備代で~」

とか聞かないですよね。笑

だから、この取得価格のタイミングで、

は?建物本体(躯体)?設備?

って感じになってしまうわけです。

売買契約書に書いてあるれば一番楽なんですけど、書いてある時と、書いていない時があって、残念ながら書いていない時の方が多いです。

そんな時は、自分で計算をすることになります。

計算方法はこちらで説明しているので、計算してきてください。

取得価格がわかったら、建物本体(躯体)もしくは設備、のどちらかを入力します。
(あとで、もう片方も入力するから、どっち先でも良いですよ!)

前年末未償却残高

前年末償却残高というのは、まだ減価償却していない金額のことです。

例えば、建物本体部分(躯体)の価格が2100万円だったとします。

これを47年に分けて経費にしていくのですが、

もし、既に投資用不動産歴3年目だったら、2年分確定申告は終わっているわけですから、経費計上できる残りの年数は45年分ですよね。

この残っている45年分の金額が前年未償却残高といいます。

だから、今回が初の確定申告だよ!っていう人は、空白で良いのです。

何回か確定申告をしている場合は、昨年の確定申告書類に未償却残高が記載されているので、それを確認すると良いですよ!

耐用年数

8 何年で経費計上(減価償却)していくかを入力します。

基本的には新築マンションなら鉄筋コンクリートなので47年。

設備部分は15年です!

鉄筋コンクリートなのか不安だったら、全部事項証明書に書いてるので、確認してみてくださいね。

ちなみに・・・。

中古で購入した場合は、年数が違うので、こちらを必ず参考にしてください!

改定取得価額

9 改定取得価格は空白で良いです。

本年中の償却期間

10 本年中の償却期間は、賃貸に出していた期間です。

その年の途中で購入したり、売却していない限りは、だいたい1年間まるまる賃貸に出しているので12と入力しますね。

途中からの人は、それでカウントしてください!

事業専用(貸付)割合

事業専用(貸付)割合は、基本的には「100%」です。

なんか、部屋の半分だけ賃貸に出してる!とかだったら50%とかって入力しますけど、大分少数派でしょう・・・。

摘要

12 摘要も空白で良いです。

これで減価償却が全て入力されたと思います。

でも、終わりじゃないですよ。

不動産の減価償却は建物本体(躯体)と設備があるって話を、途中でしていたと思いますが、覚えてますか?

それぞれの減価償却が必要なので、少なくとも2つ入力が必要になります。

まだ、建物本体(躯体)か設備のどちらかを入力していない!

という方は、引き続き入力が必要なので「もう一件入力する」を押して、まだ入力していない方も入力してきてください~。

入力方法は同じですが、耐用年数だけ違うので注意してください。

全て入力が終わったら「入力終了(次へ)」を選択します。

下記のように、これまで入力した減価償却の情報が一覧で表示されていることを確認して、「入力終了(次へ)」を選択します。

減価償却資産一覧

収支内訳書に戻ります。

減価償却のところに金額が反映されたと思います。

収支内訳書

貸倒金

貸倒金

家賃を滞納されて、もう完全に回収できない!

ってなったら入力するので、基本は空白で進みましょう。

借入金利子

借入金利子

多分、大体の人が、ローンで購入したと思うんですけど、

ローンって利息払うじゃないですか?

この利息も経費にできちゃいます!

利息分を計算するためには、この借入返済予定表という紙が必要になります!

書類の名前は銀行によって若干違うかもしれないですけど、だいたい一緒です。

借入金返済予定表

ここの「利息」って書いてある部分がありますよね?

まずここを合計します。

ここで注意すべきポイントは1つです。

減価償却の時に、不動産価格には建物部分と土地部分がある。
と話しましたが・・・。

建物価格の利息分しか経費計上できないんですよー。

この合計から、建物部分の利息をだす必要があります。

シンプルに割合で分ければ良いのですが・・・。

減価償却の時に、建物と土地の取得価格の割合を出したと思いますが、その割合を利用します。
参考ページ:土地・建物・設備の内訳

例えば、利息合計額が10万円だったとして、

建物が7割、土地3割だったら、

7万円だけ入力するということです。

借入金利子という文字を押した先の「金融機関分の借入金利子(必要経費算入額)の合計入力」に入力して終了です。

借入金利子

借入金利子のところに入力した金額が反映されていると思います。

借入金利子

地代家賃

借りた土地に建物を建て、それを賃貸に出して・・・という、なかなかの上級者向けの項目です。

土地の賃料は自分で払うことになるので、その場合に入力します。

給料賃金

これも上級者ですね。

投資用不動産で従業員を雇っている場合に、従業員への給料を入力します。

だから、だいたいここも空白ですね!

項目を入力できるようになっている箇所

管理費等

決まりはありませんが、一般的には管理費・修繕積立金を入力していきます。

項目には「管理費等」などと記載して、1年間で払った管理費・修繕積立金の合計を入力します。

「税理士等の報酬」「震災関連経費」はここでは空白で大丈夫です!

雑費

雑費

不動産投資関係でかかった費用は経費にできるので、合計して雑費に入力します。

たとえば・・・

・購入時の諸経費
・振込手数料集金代行手数料(サブリース手数料は賃貸料のところで引いてしまってください)
・広告費
・仲介手数料
・旅費
・交通費(今8回の物件のために動いた交通費などは経費計上できます)
・新聞図書費(勉強のために購入した本や経済紙なども経費計上できます)
・セミナー等研修費
・会議費
・交際費(打ち合わせのお茶代など)
・消耗品費(物件管理や確定申告のために購入したカメラ、PC、ソフト、文房具
・税理士報酬確定申告を税理士に頼むときなどの作成委託費用
など・・・。

10万円未満のものが対象です。

10万円以上だと減価償却費になりますので 、別途説明している「不動産のくわしい減価償却」を一度読んでください。)

上記以外にも支払った費用があれば、経費計上して良いのか税務署に確認しましょう。
(さすがに載せきれませんので…;^_^A)

事業専従者

親族を従業員として雇っている場合に入力しますので、基本的には入力不要です。

土地を取得するために要した負債の利子の額

少し前に、ローンの利息を入力しましたよね。

あれは、建物部分だけの利息しか入力できなかったと思います。

しかし!

青色申告特別控除前の所得金額
青色申告者用ページ
専従者控除前の所得金額
白色申告者用ページ

「13項目の専従者控除前の所得金額(5-12)」
「21項目の青色申告特別控除前の所得金額(19-20) 」

ここが黒字(数字に△がついていない状態)の場合には、

その金額分だけは土地分の利息を経費にして良いのですー!
(画像は△がついているので赤字ってことですから、土地分の利息は入力できませんけど・・・。)

「土地を取得するために要した負債の利子の額」 という文字を押すと、先ほど利息等を入力した画面に戻ります。

「土地を取得するために要した負債の利子の額」に入力します。

入力する額は、黒字の金額か土地分の利息額。

少ない方の金額を下記に入力します。

土地等を取得するために要した負債の利子

貸付不動産の保有状況

貸付不動産の保有状況の入力

所有している物件数を入力します!

マンションの場合であれば、「建物」「一戸建以外」のところに所有している物件数を入力してください。

少数派だと思うけど・・・戸建てだったら、「建物」「一戸建」を選びます。

本年中における特殊事情・保証金等の運用状況の入力

特殊な事情が無ければ入力不要です。

これで全て入力出来ました!

「入力終了(次へ)」を押すと・・・。

下記のように、数字が反映されています!

確認したら、更に 「入力終了(次へ)」を押しましょう!

収支内訳書の所得金額

青色申告特別控除の入力

青色申告特別控除の入力

青色申告にしている人は、この項目が出てきます。

投資用不動産を5棟もしくは10室以上持っていないのなら、

控除額は「10万円」です。

5棟10室以上持っていて、しっかりとした帳簿書類を付けているなら「65万円」を選択できます。

でも、このしっかりとした帳簿書類は、税理士さんにお願いしないと厳しいかもしれません・・・。

でも税理士さんにお願いできれば、65万円も控除できるので、税金も下がるし、頼む価値は全然あります。

付けようか悩んだら、一度こちらから連絡ください!

話を戻しますが、10万円の場合は、貸借対照表の作成については、作成しないを選んで進みます!

所得金額の確認

所得金額の確認
青色申告者用ページ
所得金額の確認
白色申告者用ページ

数字確認してください!

青色申告にしたのに10万円の控除が0になってる!
って人がいると思います。

でも、落ち着いてください。

理由は、既に所得金額がマイナスになっているからです。

所得がマイナスなので、更にマイナスにすることはできない。という理由です。

住所・氏名・印刷

住所や氏名の入力については、こちらを!

印刷については、こちらを!

これで進んでいきます。

ここまでは、不動産について入力してきました。

次は、全体の収入を入力していきます。

申告書を作成します。

申告書の作成

1番下の「所得税の確定申告書を作成する」を選択します。

確認画面

ここも「はい」で大丈夫です!

引継ぎ情報等の確認

「作成開始」を選択します。

生年月日等の入力

申告の種類

青色申告の人はチェックをつけますよー!
白色の人は付けないで良いです!

生年月日

普通に生年月日いれてください。

所得控除等の入力フォームについて

申告書の様式をイメージした入力画面のところなんですが、チェックを入れると、実際に印刷されてくる用紙の画面で入力できます。

私はその方がやりやすいので、必ずチェックしていますが、別に気にしない人はチェックしないで進んで良いと思います。

所得・所得控除等入力

所得控除入力

「②給与・雑・一時・配当のみの方」を選択します。

給与

給与

ここでは、源泉徴収票を準備してください!

勤め先から、年末にもらう用紙です。

それがあれば、あとは案内通りに入力すれば良いので簡単ですよー!

納める税金と還付される税金

とうとう、今回の確定申告により、

自分が税金を追加で払うのか、

税金が戻ってくるのか、

わかります。ー!

「(47)納める税金」に金額が入力されている場合は、追加で納める金額があるということです。

所得税及び復興特別所得税の第3期分の税額 納める場合

「 (48)還付される税金 」に金額が入力されている場合は、戻ってくる税金があるということです。(ちょっと嬉しいですね)

所得税及び復興特別所得税の第3期分の税額 還付の場合

一番下の「入力終了(次へ)」を選択します。
こんな案内が出ますので、改めて税金の納付や還付のことを確認できます。

金額確認

住民税等入力

特に何もせず「入力終了(次へ)」を選択します。

住民税等の確認

還付・納税方法の選択

還付の場合は口座設定。
納税の場合は、希望の方法を選択します。
入力につまづいたら、こちらをご覧ください!

住所・氏名等入力

情報を入力していきます。
「屋号・雅号」は空白でも大丈夫です。

住所氏名の入力

「提出年月日について」「整理番号について」
こちらで説明した通りです。

住所氏名の入力2

マイナンバー

入力しましょう。
空白では進めません

マイナンバー

「申告書等作成終了(次へ)」を選択します。
下記のような画像がでますので「OK」で進みましょう。

マイナンバー注意点

帳票表示・印刷

印刷していきましょう。
参考ページ:確定申告入力方法【印刷・保存】

提出

印刷したものを提出しましょう。
参考ページ:確定申告入力方法【提出】

まとめ

お疲れ様でしたー!

これで確定申告作業は終了です!

すごく難しいって感じでは無かったですよね。

また来年もこの作業をやっていくことになります。

でも1年目の控え書類があれば、割りとポンポン進めちゃいますよ。

ちなみに、投資用不動産の繰り上げ返済考えていたりしませんか?

実は急がない方が良かったりします!

私はローンは最後まで取っておく派です。

人の環境によって違うので、一概には言えませんが・・・。

自分は早くローンを返した方が良いタイプなのか。

最後まで取っておいた方が良いタイプなのか。

知っておくと良いと思いますので、興味あったらこちらからお問い合わせくださいね!

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