不動産投資の確定申告

不動産投資を始めた人は、確定申告をする必要があります。
ここでは不動産投資を始めた場合の確定申告方法を説明していきます。

確定申告を進める前に

このページでは収支内訳書から説明していきます。
そこまで進めるための方法がわからない場合は、下記のページを参考にしてください。

【参考ページ】

確定申告をはじめる

作成開始

「作成開始」を選択します。

提出方法と書類の選択

決算書・収支内訳書の提出方法の選択

ここでは「印刷して郵送等で提出する」を選択します。
(このサイトでは、この方法で進めていくことにしています。
 「e-Taxで送信する」方法を選択しても構いません。)

作成する決算書・収支内訳書の選択

青色申告にする人は「青色申告決算書を作成する。」
白色申告にする人は「白色申告書に添付する収支内訳書を作成する。」
を選択します。
参考ページ:青色申告と白色申告の違い

収支内訳書の選択

青色と白色で若干ページが違いますが、どちらの場合も「不動産所得用」を選択します。

白色申告用のページ
青色申告用のページ

賃貸料の入力

白色申告者は「収支内訳書」
青色申告者は「損益計算書」
が表示されます。

どちらも 賃貸料の文字のところが選択出来るようになっているので選択します。

白色申告者ページ
青色申告者ページ

「新規に不動産所得の収入を入力する」 を選択します。

1~6の入力方法

1~6までは下記の画像のように入力していきましょう。
※4~6はサブリースや一括借り上げなどをしている場合には不明な場合があります。不明なら空白で構いません。

貸付面積

登記事項証明書に記載のある床面積(建物床面積)を記載しましょう。
売買契約書にも記載されていますが、登記事項証明書に記載されている面積と違うことがよくあります。
どちらを書いても問題ないようですが、一応は登記事項証明書の方が書くことになっていますので、そちらを参考にしましょう。

賃貸料

賃貸料は入力する場所が月額と年額とあります。
年額の方に1年間で受け取った賃料合計を入力します。
(月額は途中で家賃が変わるなどの理由があった場合に入力しますので、特にそのようなことが無かったのであれば空白で良いです。)
サブリース契約をしている人はサブリース手数料を引いた後(実際に受け取れる家賃)で計算します。

礼金等

昨年に礼金、権利金、更新料を受け取っていたら入力します。

その他の収入

「名義書換料」としてもらった金額があれば入力します。
「その他」のところには、賃借人から光熱費や承諾料、頭金などを受け取っていれば入力します。
要は「返す必要のない収入」ということです。 敷金や保証金は受け取っていても「本来は返すもの」なので収入には計上しません。
なんだかの理由により「返す必要が無くなった金額」があれば入力をします。

預り金の年末残高

本来、敷金や保証金は返すものですから、「収入」ではありません。
預り金としてに記載しておくことになります。
不明なら空白で結構です。

入力を終了する

投資用不動産を2件以上持っているのであれば「もう一件入力する」
確定申告する物件を全て入力し終わったのであれば「入力終了(次へ)」
を選択します。

下記のように入力した情報が反映されているのを確認したら「入力終了(次へ)」を選択します。

収支内訳書の収入金額のところに数字が入力されていることを確認します。

白色申告者用ページ
青色申告者用ページ

経費の入力

ここから先は経費を入力していきます。
青色申告者か白色申告者かによって、入力項目の順番が違いますが、種類は同じなので参考にしてください。

租税公課

固定資産税(毎年ある)
都市計画税(毎年ある)
登録免許税(購入・売却時のみ)
不動産取得税 (購入・売却時のみ)
契約書印紙代 (購入・売却時のみ)
が該当します。
本年中に支払ったものを合計して入力します。

損害保険料

火災保険料
地震保険料
昨年支払ったものがあれば、その合計を入力。
10年分など一気に支払っている場合には、その合計額ではなく、割って1年分だけ入力します。

修繕費

・修繕積立基金(新築購入時に発生することがあり、修繕積立準備金や修繕積立一時金とも言います。)
・管理基金 (新築購入時に発生することがある)
・修繕費(業者に修繕を依頼したときに発生)
があれば入力します。

修繕費にも減価償却がありますので、そこは注意しておいてください。
参考ページ:修繕費の減価償却

「支払先の住所」「支払先の氏名」「工事名又は資材の品名」をわかる範囲で入力。
「支払った月日」「支払金額」は必ず入力。
「左のうちの必要経費算入額」は基本的には「支払金額」と一緒です。

これでに「入力終了(次へ)」を入力します。

「左のうちの必要経費算入額」に入力した金額が収支内訳書に反映されています。

減価償却費

「減価償却費」という文字を選択します。
「新規に減価償資産を入力する」を選択して入力していきます。

【参考ページ】
減価償却について

1 2007年以降に取得した不動産は“定額法”が基本となっているので 「建物・車両・機械・備品等(定額法)」を選択します。

2 「建物及びその付属設備」を選択します。

3 物件の名前を入力します。

4  全部事項証明書に記載があるので入力します。

5 全部事項証明書に記載があるので入力します。

6 取得価格は少し注意が必要です。
減価償却の対象は建物部分だけです。
土地は劣化しないので減価償却できないため、ここでは建物部分の金額だけを取得価格として入力していきます。
そして建物部分も、躯体と設備に分けて入力しなくてはいけません。
(それぞれ減価償却の年数が違うため)

流れとしては、最初に躯体(建物)部分の価格に対しての内容を一番下まで入力した後に、「もう一件入力する」を押して、設備(建物)部分の価格に対しての内容を入力することになります。

売買契約書に分けて記載されていたら簡単ですが、記載が無い場合は下記の参考ページを使って金額を計算してください。
参考ページ:土地・建物・設備の内訳

7 前年末償却残高というのは、まだ減価償却していない金額のことです。
例えば、建物部分の価格が2100万円、これを47年に分けて経費計上するとします。
既に2年確定申告をしている人は、残り経費計上出来るのは45年分です。
この経費計上できていない(減価償却出来ていない)45年分の金額がを前年未償却残高といいます。
新築中古問わず、購入して初めての確定申告の場合は減価償却を一度もしていないので入力不要です。
何回か確定申告をしている場合は、昨年の書類に未償却残高が記載されているので、それを確認しましょう。

8 何年で経費計上(減価償却)していくかを入力します。

構造、新築、中古などによって年数が違います。
今の新築マンションだったら主に
鉄筋コンクリートなので47年。
設備の部分は15年。
と入力して良いです。
本当に鉄筋コンクリートなのか不安であれば“全部事項証明書”に構造が記載されているので見てみましょう。
あと、中古の場合は耐用年数の入力の仕方が少し複雑になりますので、参考ページを読んでください。
参考ページ:中古不動産の減価償却

9 改定取得価格
空白で良いです。

10 本年中の償却期間 
本年中に賃貸に出していた月数を入力します。
1年間ずっと貸していた人は「12」と入力します。
3月から賃貸開始したのであれば「10」と入力。 
10月から賃貸開始したなら「3」と入力します。 

11 事業専用(貸付)割合
基本的には「100%」です。

12 摘要
空白で良いです。

これで減価償却が全て入力されたと思います。

不動産の減価償却は躯体と設備のそれぞれの減価償却が必要なので、少なくとも2つ入力が必要になります。
まだ躯体か設備のどちらかを入力していない。
物件を2つ以上所有している。
という方は、引き続き入力が必要なので「もう一件入力する」を選択します。
躯体と設備は入力方法は同じですが、耐用年数だけ違うので注意してください。

全て入力が終わったら「入力終了(次へ)」を選択します。
下記のように、これまで入力した減価償却の情報が一覧で表示されていることを確認して、「入力終了(次へ)」を選択します。

収支内訳書に戻ります。
減価償却のところに金額が反映されたと思います。

貸倒金

家賃を滞納されている場合に入力しますので 基本的には空白です。 

借入金利子

不動産をローンで購入した人は、銀行に払う利息部分を経費計上できます。 
本年中支払った利息分を経費にするのですが、注意が1つ。
建物価格分の利息は計上できますが、土地価格分の利息は計上できません。
それをふまえて、入力していきます。
借入金利子を押します。

「金融機関分の借入金利子(必要経費算入額)の合計入力」に入力していきます。

ローン返済計画表や返済シュミレーションなどという名前の書類があると思います。(今後のローンの返済状況が記載されている一覧です。)  
その書類の中に、「利息」という項目があると思います。
利息のところに記載されている金額の本年分を合計するのですが、土地の分の利息は経費にできないので、このまま入力はできないということです。

建物と土地の取得価格を入力した時に、割合を出したと思いますが、その割合を利用します。
参考ページ:土地・建物・設備の内訳
利息合計額が10万円で建物が7割、土地3割だったら7万円だけ入力するということです。

入力終了(次へ)を押すと、借入金利子のところに入力した金額が反映されていると思います。

地代家賃

基本的には空白です。
借りた土地に建物を建て、それを賃貸に出している場合に、土地の賃料は自分で払うことになるので、その場合に入力します。

給料賃金

不動産所得のために従業員を雇っていて、給料を払っている場合に入力します。無ければ空白で進みます。

項目を入力できるようになっている箇所

決まりはありませんが、一般的には管理費・修繕積立金を入力していきます。 
項目には「管理費等」などと記載して、1年間で払った管理費・修繕積立金の合計を入力します。

「税理士等の報酬」「震災関連経費」はここでは空白で大丈夫です。

雑費

・購入時の諸経費
・振込手数料集金代行手数料(サブリース手数料は賃貸料のところで引いてしまってください)
・広告費
・仲介手数料
・旅費
・交通費(今8回の物件のために動いた交通費などは経費計上できます)
・新聞図書費(勉強のために購入した本や経済紙なども経費計上できます)
・セミナー等研修費
・会議費
・交際費(打ち合わせのお茶代など)
・消耗品費(物件管理や確定申告のために購入したカメラ、PC、ソフト、文房具など 10万円未満のものが対象です。10万円以上だと減価償却費になりますので 別途説明している「不動産のくわしい減価償却」を一度読んでください。)
・税理士報酬確定申告を税理士に頼むときなどの作成委託費用

不動産投資関係でかかった上記の費用は経費に出来ますので、合計して雑費に入力します。

上記以外にも支払った費用があれば、経費計上して良いのか税務署に確認しましょう(さすがに載せきれませんので…;^_^A)

事業専従者

親族を雇っている場合に記載しますので、基本的には入力不要です。

土地を取得するために要した負債の利子の額

利息は建物部分のみ経費にすることができるので、土地部分の利息は経費で入力しませんでしたが
「13項目の専従者控除前の所得金額(5-12)」
「21項目の青色申告特別控除前の所得金額(19-20) 」
ここが黒字(数字に△がついていない状態)の場合のみ、その金額分だけは土地部分の利息を経費計上して良いことになっています。

青色申告者用ページ
白色申告者用ページ

「土地を取得するために要した負債の利子の額」 という文字を押すと、先ほど利息等を入力した画面に戻ります。

「土地を取得するために要した負債の利子の額」に入力します。
・土地分の本年中の支払い利息
・専従者控除前の所得金額の黒字額(白色申告の人)
・青色申告特別控除前の所得金額 (青色申告の人)
どちらか少ない方の金額を入力してください。

貸付不動産の保有状況

押すと数量などを入力できる画面に移動します。
マンション賃貸の場合であれば「建物」「一戸建以外」のところに所有している物件数を入力してください。

本年中における特殊事情・保証金等の運用状況の入力

特殊な事情が無ければ入力不要です。

これで収支内訳書が全て入力出来たと思いますので、「入力終了(次へ)」を選択します。
下記のように、反映されていることを確認したら更に 「入力終了(次へ)」を選択します。

青色申告特別控除の入力

青色申告にしている人は、この項目が出てきます。
「10万円」
「作成しない」
「入力終了(次へ)」を選択します。
参考ページ:青色申告と白色申告

所得金額の確認

不動産のところに数字が反映されているのを確認したら「次へ」を選択します。
※所得金額が「マイナス」の場合は「青色申告特別控除額」や「専従者控除額」は「0」になります。

青色申告者用ページ
白色申告者用ページ

住所・氏名等の入力

納税地~住所などの情報を入力していきます。

参考ページ:確定申告入力方法【住所・氏名】

印刷

白色申告か青色申告かで印刷されるものが若干違いますが、そのまま印刷してください。
念のため、保存もしておくと良いと思います。
参考ページ:確定申告入力方法【印刷・保存】

申告書を作成します。

1番下の「所得税の確定申告書を作成する」を選択します。

下記の画面が出たら「OK」を選択します。

「作成開始」を選択します。

生年月日等の入力

申告の種類はチェックを付けずに進みます。
自分は青色申告者だという方は「マンションオーナー確定申告(青色申告者)」をご覧ください

ご自身の生年月日を入力します。

下記にチェックをします。
「入力終了(次へ)」を選択します。

所得・所得控除等入力

「②給与・雑・一時・配当のみの方」を選択します。

給与

「給与」を選択します。

かなりわかりやすい説明がありますので、「源泉徴収票」が手元にあれば、スムーズに入力していけると思います。
4ページ目も「入力終了(次へ)」を選択します。
申告書に戻ると様々なところに数字が反映されています。

納める税金と還付される税金

(47)納める税金
(48)還付される税金
この項目を確認してください。

「(47)納める税金」に金額が入力されている場合は、追加で納める金額があるということです。

「 (48)還付される税金 」に金額が入力されている場合は、戻ってくる税金があるということです。(ちょっと嬉しいですね)

一番下の「入力終了(次へ)」を選択します。
こんな案内が出ますので、改めて税金の納付や還付のことを確認できます。

住民税等入力

特に何もせず「入力終了(次へ)」を選択します。

還付・納税方法の選択

還付の場合は口座設定。
納税の場合は、希望の方法を選択します。
参考ページ:確定申告入力方法【還付・納税方法】

住所・氏名等入力

情報を入力していきます。
「屋号・雅号」は空白でも大丈夫です。

「提出年月日について」「整理番号について」
こちらで説明した通りです。

マイナンバー

入力しましょう。
空白では進めません。

「申告書等作成終了(次へ)」を選択します。
下記のような画像がでますので「OK」で進みましょう。

帳票表示・印刷

印刷していきましょう。
参考ページ:確定申告入力方法【印刷・保存】

提出

印刷したものを提出しましょう。
参考ページ:確定申告入力方法【提出】

まとめ

お疲れ様でした。
青色申告にするのか、白色申告にするのかで若干作業が違いましたが最後まで進められて一安心ですね。
例えば、ローンを完済して利益がしっかり出るようになったら税理士さんにお任せしても良いかもしれませんね。
ローン審査がどんどん厳しくなっているこの頃ですので、今持っている投資用不動産を大切にしていきましょう。

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  2. 確定申告の基礎知識

  3. 青色申告と白色申告

  4. 開業届について

  5. 確定申告入力方法【給与所得者の控除の申告】

  6. 確定申告入力方法【還付・納税方法】

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